la LOI Demessine ZRR
Investir en ZRR : la loi Démessine
La loi Démessine (Article 199 decies E du Code Général des Impôts modifié par l’article 20 de la loi 2005-157) permet aux acquéreurs de logements neufs, situés dans des zones de revitalisation rurale (ZRR), de bénéficier d'une défiscalisation, à la condition que le bien se trouve dans une Résidence de Tourisme, et que celui-ci soit loué pendant 9 ans. Le dispositif est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010.
Le montant de la réduction d'impôt est de 25 % du montant de l'acquisition :
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dans la limite de 100 000 €, pour un couple marié (ce qui donne 25 000 € de déduction d'impôt au total)
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dans la limite de 50 000 €, pour un célibataire (ce qui donne 12 500 € de déduction d'impôt au total)
Les conditions :
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Le bien doit être neuf et se trouver dans une Résidence de tourisme, située dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR). Les logements anciens sont exclus de ce dispositif, sauf s'ils font l'objet d'une réhabilitation très importante.
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Le bien doit être loué pendant 9 ans, au travers d'un bail commercial conclu avec un exploitant, qui se chargera de louer la Résidence de Tourisme
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La réduction forfaitaire qui s’applique sur les loyers est de 6% pendant 9 ans à la place des 14% habituels. Mais bien évidemment, vous pouvez toujours déduire, lors du calcul de votre revenu foncier, les charges autres que les frais de gestion et d’assurance, les dépenses d’entretien, les frais de gérance de rémunération des gardes et concierges, les primes d’assurance pour loyers impayés, ainsi que les intérêts d'emprunts qui ont servi à l'acquisition du logement.
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La surface habitable du bien doit être au moins comprise entre 9 m2 et 21 m2 pour deux personnes. Ce qui vous permet d'acheter une simple chambre. Par contre si l'équipement sanitaire, n'est pas intégré dans chaque logement, il doit être commun au maximum, pour dix personnes.
Vous profitez d'une réduction d'impôt directe sur le bien acheté, pendant 6 ans, à raison de :
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4 166 € par an, pendant 6 ans, pour un couple marié
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2 083 € par an, pendant 6 ans, pour un célibataire
Les avantages d'une défiscalisation Démessine en ZRR :
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Intéressant même pour les personnes ne se trouvant pas dans les tranches supérieures de l'impôt. Mais attention, la réduction d'impôt, au titre d'une année, ne peut excéder le montant de l'IR dû. Le reste n'est pas reportable sur l'année suivante.
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Possibilité pour le propriétaire d'utiliser le bien, pendant 8 semaines par an, au maximum. Dans ce cas le revenu foncier déclaré par l'investisseur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.
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Possibilité de récupérer la TVA, pour les sociétés (dans ce cas la défiscalisation est basée sur le montant HT de l'acquisition). L'investisseur peut récupérer la TVA, dès qu'il peut justifier avoir perçu trois mois de loyer. Trois à six mois après, il percevra un chèque des services fiscaux qu’il pourra utiliser pour rembourser des échéances de prêt, ou pour compléter un contrat de capitalisation dans le cadre d’un prêt in fine.
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Il n'y a pas de plafond de loyer
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La réduction d'impôt est accordée aux particuliers, mais aussi à toute société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI)
Il faut faire extrêmement attention au choix d'implantation de la Résidence de Tourisme dans laquelle se situe le bien, que vous voulez acheté. Il faut savoir qu'en zone de revitalisation rurale, ce sont rarement des sites attrayants, au point de vue touristique, et la rentabilité risque d'être compromise. Ce dispositif exclut les grandes stations du littoral et de montagne. Cependant, de belles régions font partie de la liste des ZRR (loi sur le développement des territoires ruraux J.O du 24 février 2005 Art. 20), que vous pouvez consulter ici . Sélectionnez bien également le gestionnaire de la Résidence de Tourisme.
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